2万6的大学城北 你会买单吗? ——凤凰网房产杭

2万6的大学城北 你会买单吗? ——凤凰网房产杭

时间:2020-03-23 08:39 作者:admin 点击:
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(作者: 江公子,本文转载自微信公众号“层楼”,凤凰网房产已获授权)

一场接一场地土拍,再一次搅热了杭州楼市。

继萧山、余杭之后,主城区拍地也提上日程。今早9点,下沙大学城北两宗涉宅地块开拍。其中一宗,原定去年11月中出让,开拍前一晚,临时撤销。

而同一天出让的下沙沿江宅地,出乎意料地,一轮游成交。

坊间传言:大学城北地块临时撤销,很大可能是无人报名。

不论何种原因,重新上市的大学城北宅地,精装限价26200元/㎡,又将吸引多少房企抢夺?

PART 1

今天出让的两宗大学城北宅地,挨得很近,就隔了条银海街。

杭钱塘储出【2020】1号地块,西边挨着宋都东郡之星,东面是杭州碧桂园,往南是售罄的金地宋都都会钱塘。

杭钱塘储出【2020】2号地块,则在宋都东郡之星北面,与1号地块是斜对角。

从指标上看,1号地块体量更大,可建面积高达20.7万㎡。不过,该地块有要求,需配建不少于59310㎡的公租房。

2号地块体量虽小,胜在无公租房配套要求。像这样纯粹的住宅小区,最近两年杭州出让的并不多,有一定稀缺性。

两宗地块往北约700米,是奥特莱斯。从地界上看,再往北一点就是海宁。

经过近8年的开发建设,大学城北一带的城市界面日趋完善。东郡国际、城市果岭、碧桂园等已交付小区,入住都不少。

一大不足,就是两宗地距离地铁口都很远,直线还有将近3公里。

PART 2

综合各项条件来看,大学城北地块有大火的基因。

第一,区域内无新房可售。

去年,还有两个新盘能选择——金地宋都都会钱塘、龙湖春江天越。摇号热度虽不及其他板块,但卖着卖着还是卖完了。

要想在大学城北买房,不是看区域内的二手房,就得等今天出让的两宗新地。

第二,现阶段大多房企拿地资金充裕,且拿地欲望强烈。

新塘、勾庄宅地,报名房企多达十余家。一宗拍到自持,一宗接近封顶,热度一点不低。

第三,两宗宅地精装限价26200元/㎡,拿地得当、获利空间不少。尤其是1号地块,封顶拿下还有盈利。

业内常用的计算成本公式:总成本=地价*1.03+建安成本+管理成本+销售税费

先看1号地块,剔除公租房后,该地块实际楼面起价跟封顶楼面价,分别为12346元/㎡、15596元/㎡。即便封顶拿下,房企还有3%的利润。算上车位,收益就更高了。

2号地块封顶拿下,会比较吃力,这块地实际封顶楼面价18368元/㎡。算上车位收益,溢价率低于18%,房企可保本。

前些天万科新拿的勾庄宅地,之所谓未拍至封顶,很大程度是因为,一旦封顶拿下,房企大概率亏损。

PART 3

问题是,限价2万6、还是高层的大学城北,你会高举双手买单吗?

这两宗地块,一个容积率2.5,一个容积率2.6,高低配存在一定难度。再加上限价,硬座高低配意义不大。

换句话说,2万6很可能是高层的均价。

在这之前,都会钱塘东区高层毛坯卖2万2、春江天越高层精装卖2万4。这两个高层一推出,抢得人很多,基本全摇号,中签率最低只有14%。

但现在,精装价格再涨2千,市场热度还能保持吗?

从摇号数据来看,都会钱塘先后加推了8次,洋房基本都不用摇号;春江天越同样如此。而这两个盘小高层、洋房的均价,差不多在2万6-2万9。

大学城北一带买房的客户,主要分两类:主城区外溢客户;下沙一带承价力有限的刚需。屡摇不中,或是买不到合适的二手房,转场跑来大学城北。

这两地块的劣势很明显:距离地铁站过远,无优质教育资源。

况且,大学城北这几年一直不缺房。仅2016-2018年,就出让了5宗涉宅地块。几乎整个下沙的新盘,全集中在这一带了。

周边次新房选择又多,东郡国际、城市果岭、碧桂园、像素、东郡之星……

从最近一段时间二手房表现来看,城市果岭,3月5日成交了一套中间楼层的126㎡,单价28009元/㎡,是目前这一带单价最高的。

东郡国际,3月7日成交了一套5楼的88㎡,单价27354元/㎡。在这之前,东郡之星,今年1月4日成交了一套89㎡高层,单价23451元/㎡;保利像素,今年1月17日成交了一套高层89㎡,单价26691元/㎡。

就价差而言,大学城北新房、二手房差异不大。

要知道,现在新拿地项目,户型上并不占优势。同样是三房两卫,现在起步就是95㎡,甚至99㎡,面积大了近10㎡。

折算到单价上,很可能还是买二手房便宜。

大学城北两宗地块的溢价率,折射出房企拿地的心态。溢价率高,说明房企对后市依然看好;溢价率一般也正常,这一价位段的项目,房企要保证利润率跟去化速度。

备注:建安成本按5500元/㎡计,管理成本+销售税费约等于售价的15%。

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标签: 下沙 大学城北 溢价率 【责任编辑】方梦茹(PO332)